开展房地产企业内部控制与审计的实践探究

来源：网络 时间：2022-03-19

　　一、前言

　　房产行业为国内国民经济建设做出了巨大的贡献。[1]伴随着社会经济的突飞猛进，我国城市化建设的脚步也逐渐加快。房地产行业也迎来了空前的发展契机，[2]同时房价也出现了水涨船高的现象，房地产泡沫经济引起了社会各界人士的广泛关注。内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我制约的内在机制，可以防范和化解企业的经营风险，主要表现在可以有效防止信息收集、处理错误的发生，保证会计信息的正确性和可靠性，保护企业资产安全、完整，为企业活动提供安全的环境。

　　二、房地产企业开设内部控制的现状分析

　　房产企业在发展的过程中，获得相应发展机遇的同时，也面临着各种内外部风险。经济形势的变化、政府的宏观政策调控以及企业内部财务状况、运营管理质量等都为房地产企业实现经营目标带来了很大的不确定性。严峻的市场竞争形势及各种新的挑战，要求房地产企业必须始终保持充分的谨慎，并制定有效的风险防范措施，健全内控机制，加强风险预警的防控机制。

　　（一）对于企业内部控制缺乏认识

　　目前，国内许多的房地产企业都是民营性质的企业，其管理层的人员多数是来源于基层，由于其综合文化素养有限，从而使得管理层人员的企业内部控制理念落后。相比之下，管理者最关注的是企业自身的业务发展，而忽略对相关法规的遵循。管理者认为繁杂的内部控制制度会在一定程度上阻碍企业的发展，将内部控制与企业发展对立起来。一些员工也认为内部控制制度是领导和监察部门的事，与自己的日常工作无关。而内部控制贯穿企业决策、执行和监督的全过程，需覆盖企业的各种业务和事项，故房地产企业管理者应树立现代管理理念，强化风险意识和法制观念，实现内部控制全员、全过程管理。

　　（二）内部控制体系不完善

　　现今国内房地产企业的内部控制系统的发展还处于初级阶段，部分企业治理结构形同虚设，缺乏科学决策以及良性运行机制和执行力。内部机构上也存在设计不科学、权责分配不合理、机构重叠、推诿扯皮、运行效率低下的现象。企业应根据业务特点和自身的发展战略、文化理念和管理需求，对现有治理结构和内部部门设置进行合理梳理，确保符合现代企业制度要求。

　　在内部控制活动设置上，房地产企业应加强对工程建设过程的监控，确保工程的质量、安全和进度。在营销管理程序上，应强化对产品管理、营销策划管理、销售管理、品牌管理的费用控制，降低运营风险。在设计管理上，应促进设计管理专业化、标准化和规范化，获得最大的开发投资效益。在成本管理上，应搭建涵盖项目立项、产品市场定位、目标成本控制、动态成本管理和合约规划管理的成本管理制度。在资金管理上，应统一筹划、全面监控资金活动，充分发挥资金整体运作优势，提高资金运用效率，控制资金使用风险。

　　（三）企?I内部信息反馈不及时

　　现阶段，部分房地产企业管理机制不完善，企业管理层无法更好地与公司员工进行高效率的沟通与交流，企业内部信息流动缓慢，影响了信息反馈的及时性，企业的经营效率下降。房地产企业内部控制建设应梳理内部信息传递过程中的薄弱环节，建立科学的内部信息传递机制，优化以办公自动化为重点的信息化管理系统，完善文件审批、行政办公、公文处理、协同办公等线上操作，提高信息传递和审批效率，保证内部重大事项信息的快速传递、归集和有效管理。同时提高信息系统的安全性、可靠性和合理性，为有效的信息与沟通机制提供保障，防范经营风险。

　　三、房地产企业内部审计现状分析

　　内部审计是外部审计的对称，企业通过对内部牵制制度的充分性和有效性实施检查，对会计及相关信息真实、合法和完整进行监督，对资产安全、企业自身经营业绩和经营合规性施以评价，以促进企业目标的实现。

　　（一）内部审计部门组织模式不科学

　　我国内部审计制度建立较晚，现阶段部分房地产企业的内部审计部门设置比较随意，在领导模式上有隶属于董事会与总经理的，也有隶属于监事会的，甚至有隶属于财会部门。由于其机构设置的随意性，使得内部审计部门的独立性、客观性和权威性得不到应有的保障，影响了内部审计作用的发挥。

　　由于内部审计部门是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，发现内部控制缺陷，并加以改进的必要组织形式，因此房地产企业的内部审计部门应直接隶属于公司最高管理层，在行使审计监督职责和权限时，内部各部门不得干预，企业最高管理层还应授予内部审计部门追查异常情况的权力和提出处理处罚建议的权力，以确保其独立履行审计职责。

　　（二）内部审计认识存在偏差

　　内审人员的工作范畴应朝多元化的方向发展，从审查评价财务活动的真实性、合法性扩大到企业经济活动的内部控制的有效性。当前，许多房地产企业高层管理层没有意识到内部审计能够发挥更大的作用，对内部审计工作重视程度不够，支持力度不强，部分审计人员对自身的工作能力也没有客观的认识，对于公司内部构造相关信息、未来发展走向的评定不准确及专业技能的不牢固，都造成审计工作判断力的下降。以一笔销售收入为例，部分内审人员认为其工作内容就是对收入金额的核对，缺少了对价格影响因素等定价合理性的深层次问题的探讨。

　　（三）内部审计人员专业能力不足

　　目前，大多数房地产企业的内部审计人员都来自于企业财务部门，其中多数人员没有接受过系统的专业训练，不具备必要的学识及业务能力，严重影响了内部审计的效果和权威性。为充分发挥房地产企业内部审计部门在内部控制设计和运行中的监督功能，企业应加强对内审人员业务能力的考核，通过后续教育保持和提高专业能力。内审人员自身应主动熟悉企业经营活动和内部控制，加强与其他职能部门及企业最高管理层的沟通，确保内部审计工作高效运行。

　　（四）内部审计相关法规不完善

　　我国现行有关内部审计的法律规范只有原则性的条款规定，比较笼统，可操作性不强，内部审计人员在开展内部审计事务的过程中，由于缺乏一套完整、科学和具备相当权威的准则用于指导操作，审计结果呈现形式化，影响了内部审计的规范性和严肃性。

　　由于内部审计部门在评价内部控制的有效性以及提出改进建议等方面起着关键作用，房地产企业内部审计部门在开展公司财务收支、经济效益、经济责任审计及内部控制制度评审工作时，应制定严格的审计工作程序和内部控制评价程序，按照规程定期或不定期地对公司财务、内部控制、重大项目及其他业务进行审计和检查，有效监控公司的整体经营风险。

　　四、结语

　　当前房地产企业的内部控制与审计工作任重道远。房地产企业要通过建立内部控制规范体系，并适时开展内部控制评价与审计工作，正确认识和有效管理企业风险，优化资源配置，提升可持续发展能力和创造长久企业价值。

　　（作者单位为芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司）